前几天在我们的会员12群偶然看到有人转发了一篇近期的公众号热文。
我看了下截止我写本篇文章时共有2万多次转发，该文引用了一个非常常见的逻辑来预测了房价的未来跌幅，结论是25%。
但是， 最容易获得传播的逻辑，是最符合大众认知的逻辑，却往往不一定是正确的逻辑。
就像过去那个M2增长会推动房价上涨的伪逻辑一样，简单易懂，深入人心，但如果你信了，你就会在这一轮房价下行中惨遭接盘。
由于该文中引用的核心逻辑，是过去很早就存在的，也曾在很多其他的文章中，甚至研报中，被引用过。如果不纠正它，想必会有很多读者被误导，然后在决策楼市交易时，造成重大损失。所以有必要展开来分析。
该逻辑如下：
我们本篇文章不针对该文和该文作者，仅仅只是针对这个已有的逻辑展开分析。
我们先还原其文章的逻辑。
1 最安全的资产是国债，所以国债收益率就是收益率之锚，理应是最低 收益率 。
2 任何资产的收益率，必须高于国债，因为没有资产比国债更安全。 因此房屋租金回报率也必须高于国债收益率。
3 根据各大发达城市经验，确定高出的幅度是80BP，然后把中国的幅度定在60BP。并根据当下 租金回报率 计算出中国房价的目标租金回报率(加60BP)。
4 根据 目标租金回报率 计算出房价还要跌25%，并在2026年底触底。
这套逻辑很符合大众认知，但如果你信了，你就一定会错过2021年之前20年的房地产大牛市。
因为30年国债收益率在疫情前的绝大部分时间都在4%以上，如果租金回报率要再加60BP，那么就必须在4.6%以上。
请问过去20年，有哪个一二线城市可以满足这么高的租金回报？
很显然，市场从来不会错，那么错的一定是逻辑。
如果该逻辑在房地产上行市中是错的，那么同样，在下行市中也是错的，你就不能用它来预测触底时间和跌幅。
对于我们这种拼杀在楼市第一线，要拿真金白银在市场中对赌的。 逻辑就是生命线。所以我们必须透彻理解楼市涨跌的真实逻辑。
我们现在来展开分析：
能直接拿当下收益率和国债做比较的，必须是债券类资产。
因为只有债券，其收益率，以及其到期兑付金额，才是你买入的那一刻就完全确定的。所以，所有债券的发行收益率，必须高于国债才能发得出去。
同样的逻辑还有银行贷款，当国债收益率为2%，那么任何市场定价的贷款利息，都不可能低于2%，因为任何贷款一定存在坏账率，安全性一定低于国债，所以需要提升贷款利率来覆盖坏账。
但国债这种定价，却并不适用于房产股票等权益类资产。
权益类资产估值的核心逻辑，是预期。
也就是说，其未来的现金流收益率并不确定，取决于投资者当下的判断，这和债券的固定利率并不一样。
举例来说，市值100亿的公司，假设年利润只有1亿，1%的回报低于国债的当下收益率2%，能说明该公司高估吗？
答案是不能，因为大家可能预期该公司每年利润增长100%，那么明年利润就是2亿，后年就是4亿。。。
只要大家对100%的增速预期不变，那么估值逻辑则是：
第一年，年利润1亿，公司估值100亿。
第二年，年利润2亿，公司估值200亿。
第三年，年利润4亿，公司估值400亿。
第四年，年利润8亿，公司估值800亿。
这正是彼得林奇提出的PEG估值法则。
也就是，估值不变前提下，市值增速等同于利润增速。
所以，在预期不变的情况下，当下收益率始终只有1%，你也可以理解为，第一年你以100亿买入锁定买入价，三年后就有了8%的收益率，远超国债。
那么，房价也是同样的逻辑，租金回报率从来都不是最重要的，重要的是租金增长预期，而这又取决于居民收入增长预期和名义GDP增速。
大家应该有印象，在2020年疫情之前，我们的名义GDP增速和租金增速，始终不低。
如下图，2020之前，名义GDP增速最低不低于7%，平均超10% (通胀时代名义GDP增速高于统计局公布的实际GDP增速) ，租金增速基本也匹配5%~10%的增速。
而当 收入增速和租金增速下滑，比如从10%降到5%，即使还在增长，但体现在房价上，就是下跌。这正如股市中，公司利润增速不及预期时，即使利润还在增长，那么股价也会下跌。
而我们当下面临的情况其实更严重，就是租金增速下滑到了负数区间，熟悉租房市场的都知道，现在不是租金涨的慢，而是租金在持续下跌。那么房价必然会遭遇很大的杀估值压力。
当房价跌速小于租金跌速时，房产在估值上反而是越跌越贵的，这也就是我们常说的，戴维斯双杀。
只有房价跌速高于租金跌速，高估值才能被逐渐消化。
当我们理解了上述的房价涨跌逻辑，我们才可以开始讨论国债对于房价涨跌的判断价值。
1 当国债收益率提升
大众的判断逻辑：
如果安全资产的国债收益率上升，而租金回报率如果不变，那么应该卖出房产买入国债获得更高的收益。利空房价。
我们的判断逻辑：
国债收益率上升，是因为企业愿意以更高利率去贷款，拉升了贷款利率，从而被动拉升了国债收益率。
而企业愿意支付高利率贷款正反映了市场有高收益项目，而这预示了更高的企业营收增速，更高的居民工资增速和名义GDP增速。
居民收入增速上行会拉升租金和房价，这正如公司营收利润超预期会拉升股价一样。所以，应该要买入房产。利多房价。
我们的判断结论，和大众的判断结论，是完全相反的。这基于我们对国债和房价底层关系的洞察。
2 当国债收益率下行
这个就和上行完全反过来。
大众的判断逻辑，是国债收益率下降被动增加了房产的租金回报吸引力，应该买入房产；而我们的判断，是国债收益率下行暗示了企业营收增速下行，这会传导到居民收入端导致房价下跌。应该卖出房产。
所以，当你深入理解了国债的逻辑，你的判断就会和大众的判断完全反过来。下图是近15年国债收益率和房价涨跌的示意图。
三个红框分别代表2016年涨价去库存的房价上涨，2020~2021年京沪房价上涨，以及2023年之后的房价下跌。分别对应了国债收益率的上行，上行和下行。
解释完了这一切，我们知道由于原逻辑完全错了，所以结论25%不可信。
那么我们对 楼市未来跌幅的判断是什么？
我们先回顾下， 本轮房地产下行，我们经历了什么？
1 2022年一季度，房地产开始出现政策底，二线城市开始放松限购限贷。券商产出大量研报，结论是房价即将展开新一轮上涨周期。
2022年一季度，A股市场，房地产板块涨幅排名所有行业第一。说明资本市场认可该结论。
2 2022年三季度，房地产上涨周期被市场证伪，房地产板块持续走跌，预测房价上涨的研报销声匿迹，资本市场对房价下行达成共识。
而我，也是在资本市场达成共识后的2022年10月，开始挂牌出售自己在京沪的多套房产。
知识星球的同学可以查看我2023年11月发布在星球精华区的卖房记录。详述了我从2022年10月挂牌，到2023年8月卖出多套京沪房产的全过程。里面讲述了如何卖房，以及和对手盘谈价和心理博弈的方法，希望对你有帮助。
3 2023年2月，我第一次在公众号发文（点击： ）建议卖房。随后一年，我多次建议可趁政策期卖房缩表。
4 2023年全年，有大量自媒体预测房价即将迎来新一轮上涨，建议买房。但这些自媒体的预测，相比已经被证伪的研报，晚了整整一年。但依然能吸引大众进入市场接盘。
5 2023之后的事情大家都知道了，卖房后我们在持续跟踪各项经济数据，力图从数据中找到房地产触底的拐点。但直到今天，所有数据依然没有房价触底的迹象。
那么，最后的问题，房价未来怎么走，何时可以买入？
我们有左侧和右侧两种思路：
左侧，指的是房价还未触底，但已经有性价比的时候买入。优点是有可能买到最低点，缺点是性价比这种东西比较主观，确定性较低，买完继续下跌的可能性也存在。
右侧，指的是房价已经触底反转之后买入，优点是确定性高，买完房价会涨，但缺点是可能会错过最低点。
我们认为，确定性优势高于买到最低点，所以建议右侧买入，这也是我们一直以来要追踪各项数据来确认房价触底的原因。
本质在于跌幅和拐点无法提前精准预测。
但本文也会给出左侧有关跌幅的参考 ：
从1991年东京房价下跌来看，最终跌幅是从顶峰下跌了70%，那么，以当下的北京市场为例，参考东京我们来分析几个典型的板块：
1 环京
以燕郊的流动性大盘燕京航城为例，当下成交价8000~11000，历史最高价3~4万，已实现70%以上跌幅。
2 五环外热门次新或五环内老破小
以回龙观第一成交大盘融泽嘉园为例，成交量最高的87平户型历史最高600万，8月初最新成交300万出头，已实现近50%跌幅。该盘品质还行，可视为回龙观次新的平均跌幅。
老破小大家都懂，三环内老破小实现50%跌幅的也大量存在。
3 五环内次新
相对跌幅较小，大致20%~35%。
这个现状，和楼市上行期刚好相反。在上行期，核心区先涨，当价差被拉大，大家买不起核心区了，就会往周边买。也就是核心区带动郊区，郊区带动环京。
那么下行期就是反过来，环京先跌，跌出性价比吸引郊区购买力，带动郊区下跌，郊区再跌出性价比吸引核心区购买力，带动核心区下跌。
所以，如果你发现你投资的房子跌幅还不多，那并不一定代表你的房子抗跌，只是跌幅还没有轮动到你的板块。
只要房价不触底，对于一线城市，在郊区次新房不断下行的带动下，最坏的情况，核心区下跌70%，这种可能性 也是存在 的。
所以，我的建议是，尽量别在左侧买入， 宁愿错过最低点也要追求确定性。如果你一定要在左侧买，那我建议是 至少以东京的60%~70%跌幅为参考，如果你要买的区域在北京回龙观，那么现在已经接近50%的跌幅，60%~70%也并非不可想象了。
要对跌幅轮动保持敬畏。
后记：
从本文可以看到，提前几年预测房价见顶和见底，都是做不到的。我直到2020年依然在北京买入房产，原因就在于，从2020年的各项数据指标，指示房价就是会迎来上涨 （包括2020年收益率上行的国债 ），最后也确实涨了。但是，当我跟踪的数据发生变化，指示拐点确认时，我就在2023年卖出了若干房产（包括2020买入的这套），实现了在楼市的逃顶。
所以，在楼市，跟踪数据远比预测来的重要，右侧比左侧重要。
对于知识星球的同学，昨晚我已发文，初步分析了当下的北京板块轮动，并附上了本文说的融泽嘉园半年来的所有成交价记录。未来我也会持续跟踪拐点，有信息会在星球里同步。
对于公众号的同学，我想说的是，在上行期，任何卖点都是错的，直到你识别拐点才可以卖出，不必一定追求卖在最高点。那么下行期，任何买点都是错的，直到你识别拐点才可买入，不必追求买在最低点。
在当下的下行期，如果有一天跟踪到数据好转经济好转，房价还没有跌到70%就迎来反转，那当然很好，但万一要是持续看不到数据的反转迹象，我们也要对70%的跌幅保持一定的敬畏。
在此之前，不要贸然凭感觉进楼市抄底!
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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